Location nue de locaux commerciaux ou professionnels : Option à la TVA ?

Dans le cadre d'un investissement locatif, se pose la question de la TVA sur les loyers. Selon les circonstances, cette option peut être opportune et avantageuse ou, à l'inverse, s'avérer contre-productive.

Une décision récente du Conseil d'Etat ouvre de nouvelles perspectives intéressantes. 

En principe : La location de locaux nus, quel que soit leur usage, est une activité économique entrant dans le champ d’application à la TVA. Toutefois, l’article 261 D, 2° du CGI exonère cette activité, même dans le cas où elle est consentie par un une société commerciale.

Dans certaines situations, la TVA est toutefois obligatoirement applicable à la location de locaux nus :

En premier lieu, l'activité de location est obligatoirement soumise à TVA lorsque le bailleur participe aux résultats de l’entreprise locataire si, par exemple, le montant du loyer est indexé sur le montant du chiffre d’affaires du locataire.  

Il en va de même lorsque les locations en cause constituent pour le bailleur un moyen de poursuivre, sous une forme particulière, l’exploitation d’un actif commercial. 

Enfin, la TVA trouve à s’appliquer lorsque l’activité de location en cause constitue pour le bailleur un moyen d’accroître ses débouchés.  Par exemple, la location par un centre commercial d’un local pour l’exploitant d’un pressing.

À l’inverse, dans certains cas, l’application de la TVA est exclue sans option possible : tel est le cas des locations à usage d’habitation.

En dehors des situations où l’application ou non de la TVA résulte de la loi, dans les autres cas, le bailleur dispose de la faculté d’opter pour l’application de la TVA.

Il s’agit d’une décision importante qui peut présenter des avantages ou des inconvénients.

Pourquoi opter pour la TVA ?

Avantages pour le bailleur: 
-          Récupérer la TVA sur l’acquisition, les dépenses engagées pour les travaux, l’entretien du local commercial/professionnel
-          L’option à la TVA peut engendrer un surcoût pour le locataire si ce dernier n’est pas assujetti à la TVA et ne peut donc la récupérer
-          Éviter l’imposition des loyers à la contribution sur les revenus locatifs (CRL) dont le taux est de 2,5 %
-          Absence d'’imposition des revenus à la taxe sur les salaires

Inconvénients pour le bailleur: 
-          Récupérer la TVA sur l’acquisition, les dépenses engagées pour les travaux, l’entretien du local commercial/professionnel 

 Portée de l’option :

Traditionnellement, l'Administration fiscale considérait que les personnes qui donnent en location plusieurs immeubles ou ensemble d’immeubles doivent exercer une option distincte pour chaque immeuble.

En d’autres termes, au sein d’un immeuble comprenant plusieurs locaux, il n’était pas possible d’opter pour la TVA pour une partie seulement des locaux composant l’immeuble.

Toutefois, le Conseil d’État est revenu sur cette règle à travers un récent arrêt du 9 septembre 2020 (CE, 9 septembre 2020 n°439143).

À cette occasion, le conseil d’État a considéré que : 

« (…) L’option exercée en vue de la soumission à la TVA de la location de certains seulement des locaux d’un même bâtiment n’a pas pour effet de soumettre à cette taxe la location des autres locaux (…) »

Par conséquent, un bailleur qui déteint, dans un même immeuble, plusieurs locaux nus à usage professionnel ouvrant droit à l’option pour la TVA peut n’opter QUE pour certains de ces locaux.

L’option n’est plus globale à un immeuble.

Cette mesure de tempérament peut s’avérer très intéressante pour les bailleurs.

Il faut toutefois être vigilant :

L’option à la TVA doit être précise, expresse non équivoque sur les locaux soumis à la TVA.

A défaut, l’option pourrait être considérée comme globale à tous les locaux de l’immeuble.

L'option TVA de la location nue d'un local commercial/professionnel n'est donc pas sans incidence pour le bailleur et le preneur, au regard de sa portée et de ses conséquences.