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les formalités relatives aux baux commerciaux et cession de fonds de commerce revues par la Loi MACRON

Le 26 octobre 2015
La Loi modifie et assouplit les formalités relatives aux ventes de fonds et aux baux commerciaux

 

 LA LOI MACRON

ET LES CESSIONS DE FONDS DE COMMERCE

La loi MACRON du 6 aout 2015 a apporté des allègements aux formalités relatives à la vente ou l’apport des fonds de commerce.

 

-          Suppression de la publication de la cession au Journal d'Annonces Légales (JAL)

La publication au BODACC dans les 15 jours de la vente ou de l’apport du fonds de commerce reste, quand à elle, obligatoire.

 

-          Augmentation du délai pour prendre un nantissement sur le fonds de commerce

L’inscription du nantissement doit être prise, à peine de nullité du nantissement, dans les 30 jours (et non plus 15 jours) suivant la date de l'acte constitutif du nantissement.

 

-          Possibilité pour le créancier du vendeur de fonds, de faire opposition au paiement du prix, dans les 10 jours à compter de la publication au BODACC, par lettre recommandée avec accusé de réception

Jusqu’à présent, le créancier ne pouvait faire opposition que par acte extrajudiciaire (par voie d’huissier de justice).

-          Suppression de la surenchère du sixième

Le droit de surenchère du sixième consistait pour un créancier du vendeur du fonds à former une surenchère représentant le sixième du prix principal du fonds, hors matériel et stocks de marchandises, lorsque le prix de cession ne suffit pas à le désintéresser.

 


 

ET LES BAUX COMMERCIAUX

 

-          Suppression de la possibilité pour le bailleur de donner congé par lettre recommandée avec accusé réception (qui avait été autorisée par la loi PINEL du 18 juin 2014)

Le congé donné par le bailleur ne peut plus être donné « par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte extrajudiciaire, au libre choix de chacune des parties », mais doit être uniquement donné « par acte extrajudiciaire » (article L145-9 du code de commerce).

 

-          Hypothèse où le choix entre lettre recommandée avec accusé réception et acte extrajudiciaire est donné pour le bailleur :

 

  • lorsque le bailleur a notifié, soit par un congé, soit par un refus de renouvellement, son intention de ne pas renouveler le bail, et si, par la suite, il décide de le renouveler, le nouveau bail prend effet à partir du jour où cette acceptation a été notifiée au locataire par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.

 

 

-          Obligation du recours à l’acte extrajudiciaire (huissier de justice) pour le bailleur dans les cas suivants :

 

  • congé donné par le bailleur qui entend invoquer un refus de renouvellement du bail commercial, afin de construire, reconstruire ou surélever l’immeuble existant, de réaffecter le local d’habitation accessoire à cet usage ou d’exécuter des travaux prescrits ou autorisés dans le cadre d’une opération de restauration immobilière et en cas de démolition de l’immeuble dans le cadre d’un projet de renouvellement urbain. (article L145-4 al. 3 du code de commerce).

 

  • Dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur, doit faire connaître au demandeur s’il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus, exclusivement par « acte extrajudiciaire » (article L145-10 du Code de Commerce).

 

 

-          Possibilité du recours soit à la lettre recommandée avec accusé réception soit à l’acte extrajudiciaire pour le locataire dans les cas suivants :

 

  • congé donné par le locataire à l’expiration d’une période triennale au moins six mois à l’avance (article L 145-4 al. 2du code de commerce) ;

 

  • congé donné six mois à l’avance par le locataire ayant demandé à bénéficier de ses droits à la retraite du régime social auquel il est affilié ou ayant été admis au bénéfice d’une pension d’invalidité attribuée dans le cadre de ce régime social. Il en est de même pour les ayants droit du locataire décédé (article L145-4 al.4 du code de commerce) ;

 

  • demande de renouvellement du bail commercial par le preneur, à défaut de congé, (article L145-10 du Code de Commerce) ;

 

  • acceptation par le locataire, dans un délai de trois mois, du nouveau local proposé par le bailleur pour éviter le paiement de l’indemnité d’éviction dans l’hypothèse du refus par le bailleur du renouvellement du bail pour construction ou reconstruction de l'immeuble existant (article L145-18 du code de commerce) ;

 

  • demande par le locataire de l’adjonction d’activités connexes ou complémentaires à l’activité prévue dans le bail (article L145-47 du code de commerce) ;

 

  • demande de déspécialisation faite au bailleur et dénonciation de celle-ci aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce (article L145-49 du code de commerce).

                                                                                                                         ND

 

 

 

 

 

 

 

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